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Worum handelt es sich bei der Immobilienrente?
Für die meisten privaten Haushalte ist der Immobilienbesitz der mit Abstand größte Vermögenswert. Das belegen auch die Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Der Immobilienanteil am Gesamtvermögen der privaten Haushalte liegt bei rund 70 Prozent, Tendenz steigend. Der einfache Verkauf der eigenen Immobilie gegen einen Betrag X ist nicht ungewöhnlich, wenn der Erlös anschließend in das Alterseinkommen des Verkäufers fließt. Spannend wird die Immobilienrente im Vergleich zum normalen Immobiliengeschäft: Hier gilt es, eine laufende Zahlung als ‚Rente‘ mit der weiteren Nutzung des Objekts durch den Verkäufer und dem Tausch des Immobilieneigentums zu kombinieren. In der Folge können zahlreiche Risiken und Probleme entstehen, die es bei normalen Immobiliengeschäften nicht gibt.
Welche Probleme gibt es?
Je nach Konstellation des Geschäfts sind Käufer und Verkäufer über eine ungewisse, unter Umständen sehr lange Dauer von Jahren miteinander verbandelt. Generell ist es natürlich ein großer Unterschied, ob der Verkäufer anstelle eines ‚Zug um Zug‘ ausgezahlten Kaufpreises das Versprechen erhält, über Jahre hinweg eine laufende Rente zu erhalten. Umgekehrt ist es für den Käufer nicht ohne Risiko, sich auf einen Wert des Objekts festzulegen und entsprechende Verpflichtungen einzugehen für ein Objekt, welches er erst eine ungewisse Anzahl von Jahren später in die Hand bekommt. Mit Blick auf den Wert der Immobilie könnte sich der Markt längst zwei oder dreimal gedreht haben.
Welche Möglichkeiten der Verrentung gibt es?
Wer welche Risiken übernimmt und wie diese Risiken begrenzt oder abgedeckt werden können, hängt von der genauen Ausgestaltung ab. Erste und wichtigste Frage ist, wann das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Verständlicherweise steht in der Regel auf der sicheren Seite, wer das Objekt in der Hand hat und sich nicht auf das Versprechen künftiger Zahlungen oder Leistungen verlassen muss.
*Bei der Umkehrhypothek bleibt der Verkäufer bis zum Ende Eigentümer, denn das Objekt dient wie bei der normalen Hypothek- als Sicherheit. Der Unterschied zum normalen Kredit: Das Darlehen wird meistens als Einmalbetrag ausgezahlt. Fällig wird die Summe in aller Regel mit dem Tod oder dem Auszug des Verkäufers, die dann aus dem Objekt getilgt wird. Hier ist es für den Verkäufer elementar, dass alle Konditionen klar fixiert sind und nicht im Verlauf ‚angepasst‘ werden können. Weiterer Vorteil ist: Die Auszahlung an die Eigentümer ist steuerfrei, zu Lebzeiten erfolgen weder gesonderte Zins- noch Tilgungszahlungen. Nachteilig ist: Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Abzinsungsbetrag auf das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Zudem muss explizit geklärt werden, wer zukünftig finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen muss.
*Bei der Leibrente mit Wohnrecht geht das Eigentum an Haus oder Wohnung sofort an den Käufer über. Für den Verkäufer ist daher die Absicherung der im Gegenzug gewährten Rechte elementar. Der Blick auf die Kosten zeigt, dass die Verwertung einer Immobilie im Tausch gegen eine Kombination aus Rente und Wohnrecht viel Aufwand mit sich bringt, den sich Anbieter über Prämien und Leistungen vergüten lassen. Verkäufer können also nicht erwarten, dass die Rente aus dem Objekt gleich dem Nettowert des Objekts entspricht. Umgekehrt bleibt auch eine emotionale Hürde: Niemand gibt zu Lebzeiten leichtfertig das eigene Haus auf, das man sich erarbeitet und nach eigenem Gusto gestaltet hat. Auch diesen Wert sollten potenzielle Verkäufer sorgfältig abwägen.
Der Markt
Tatsächlich ist der Immobilienbesitz breiter in der Bevölkerung gestreut als beispielsweise das Finanzvermögen aus den laufenden Einkommen der privaten Haushalte. Hinzu kommt: Je stärker die Altersvorsorge auf Kapitaldeckung und eigenes Vermögen abstellt, desto stärker ist das Interesse aller Beteiligten, dieses Potential für die Alterseinkommen zu nutzen. Das gilt auch für den Staat: Je mehr Eigenleistung die Pensionäre für ihre Alterseinkommen bringen desto eher wird die Staatskasse entlastet.
In den USA ist die ‚reverse mortgage‘, in Deutschland auch Umkehrhypothek genannt, schon lange üblich und teilweise durch staatliche Hilfen wie besondere Versicherungen und Garantien unterstützt. In Frankreich ist der Immobilienverkauf „à viager“ geläufig, bei dem es statt des Kaufpreises ein Wohnrecht samt Leibrente im Tausch gegen das Haus oder die Wohnung gibt.
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